Budowa przyłącza - czy konieczna jest zgoda współwłaścicieli

Zgodnie z treścią art. 201 kodeksu cywilnego (dalej "k.c.") do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Większość określa się przy tym biorąc pod uwagę wielkość przysługujących poszczególnym współwłaścicielom udziałów zgodnie z art. 204 k.c. Jednocześnie art. 199 k.c. do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu wprowadza wymóg zgody wszystkich współwłaścicieli.

Czynności zwykłego zarządu polegają na załatwianiu bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy objętej współwłasnością (eksploatacją, utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w granicach jej aktualnego przeznaczenia (por. A. Karnicka-Kawczyńska, J. Kawczyński, Zarząd wspólną rzeczą ..., s. 30). Zwykły zarząd to zatem ogólnie rzecz biorąc, czynności podejmowane w ramach normalnego, bieżącego zarządzania rzeczą wspólną. Brak jednak ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu. Niemożliwe jest też również ich wyczerpujące skatalogowanie. Z wyżej wymienionych powodów oceny, czy czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też wykracza poza te granice, dokonuje się na podstawie poszczególnych okoliczności stanu faktycznego. Sąd Najwyższy z tego też powodu nie podejmował prób generalnego określania, jak należy rozumieć czynności zwykłego zarządu.

Mając powyższe na uwadze w pierwszej kolejności wskazać należy, iż co do zasady charakteru czynności zwykłego zarządu nie ma zgoda na wybudowanie odcinka sieci przesyłowej, która zasilać będzie wyłącznie jednego współwłaściciela z pominięciem pozostałych. Inwestycje, których celem jest wyłącznie zwiększenie użyteczności innej nieruchomości stanowią bowiem czynność przekraczającą zwykły zarząd i wymagają kwalifikowanej zgody wszystkich współwłaścicieli. Inaczej bowiem, co potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego, należy rozpatrywać charakter czynności zarządu w odniesieniu do nieruchomości służących wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości, zaś inaczej w odniesieniu do nieruchomości służących do korzystania wyłącznie przez jej współwłaścicieli.

Jak uznał Sąd Najwyższy w sentencji uchwały z dnia 19 kwietnia 2002 r.sygn. akt III CZP 18/02. instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), zaś wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich. Sąd Najwyższy potwierdził zatem, że instalowanie przyłączy, niezależnie od ich charakteru, na nieruchomościach służących wyłącznie od ułatwienia korzystania z innych nieruchomości - stanowi czynność zwykłego zarządu, a tym samym nie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli stosownie do treści art.199 k.c. W uzasadnieniu wspomnianej uchwały Sąd Najwyższy wskazał również, że "inwestycje, które mają na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości, na ogół przekraczają zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy wyłącznym przeznaczeniem nieruchomości jest uzyskanie przez jej właścicieli możliwości korzystania z innych nieruchomości. Wspólna nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie jako droga dojazdowa do innych ich nieruchomości, toteż przeprowadzenie przez nią instalacji kanalizacyjnej pozostaje w zgodzie z jej służebnym charakterem, dlatego - jako mieszczące się w ramach służebnego przeznaczenia nieruchomości - może być uznane za czynność zwykłego zarządu.". Zacytowany fragment uchwały wprost zatem potwierdza, że budowa przyłączy na działce stanowiącej drogę dojazdową stanowi czynność zwykłego zarządu.

Istotna dla oceny przedmiotowego zagadnienia pozostaje również uzasadnienie rzeczonej uchwały w zakresie charakteru robót związanych z realizacją przyłączy. Sąd Najwyższy wyjaśnił bowiem, że "dla oceny, czy zamierzona przez wnioskodawców inwestycja nie przekracza granic zwykłego zarządu, nie jest bez znaczenia, że z dokonanych przez Sąd pierwszej instancji ustaleń faktycznych wynika, iż użyteczność wspólnej nieruchomości jako drogi pogorszy się tylko przejściowo, na czas wykonywania na niej prac, a po ich wykonaniu, przywrócony zostanie poprzedni stan drogi.".

Nie bez znaczenia pozostaje również przepis art. 206 k.c. stanowiący, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych. Skoro nieruchomość służy do wspólnego korzystania przez wszystkich współwłaścicieli - to jeden z nich, za zgodą większości, może wykonać niezbędne przyłącza, bowiem stanowi to realizację podmiotowego prawa do prawidłowego korzystania ze współwłasności nieruchomości wspólnej.

radca prawny Jakub Ciborowski